住宅ローンは一般的に銀行の金融商品です。彼らは金利の他にも手数料という費用を取ります。その他にも、保証料だったり登記費用だったり印紙代というものが掛かります。最近のトレンドとしては、保証料を無くす代わりに手数料を多くしたり、保証料を月払いにできるものがあったりとよりこちらとしては説明がしにくい商品が出てきています。なんで、金融商品って競合が激しくなると、内容が複雑になっていくんでしょうねー・・・これ比較しにくくしてるんじゃないのーとか少し思ってしまいます。邪推です・・・
基本の費用は4つです。
- 手数料
- 銀行に支払います。
- 保証料
- 保証会社に支払います。
- 登記費用
- 司法書士に支払います。
- 印紙代
- 金銭消費貸借契約書に貼ります。
当社の資金計画表に入っているのはこの4つです。
手数料と保証料から解説します。 手数料は銀行の手数料です。5万円くらいの金融機関が多いのですが、最近は保証料が無い代わりに手数料を多めに取る設定も出てきています。保証料は保証会社に支払う保険料ですが、銀行は住宅ローン契約ごとに保険を掛けているようなもの。住宅ローンの支払いができなくなった場合、保証会社は借入金額を肩代わりし、担保物権の土地建物の抵当権を実行します。簡単に言うと、ローンの支払いができなくなると、保証会社に土地・建物を取られるということです。そのための費用となります。なんでその費用を債務者が負担することになるのかイマイチわかりませんが、住宅ローンはそのような仕組みです。この保証料ですが、金額は審査によって保証会社が決定します。その人の年齢や年収、職業によって料率が適用され、その料率に借入金額を掛けて、保証料が算出されるらしいです。金額としては、少ない方で、20万円くらいで、多い方だと100万円を超える事もあります。借入金額が多いと当然高くなります。住宅ローンは審査が必要ですが、この保証審査がメインの審査です。他にも反社会勢力のチェックなんかも最近ではやってます。で、なんですが、最近は条件の良い方にはこの保証料が0円というプランも出てきました。多分本当は0になっているわけではなくて金利を下げているんだと思うんですが、そういう難しい話はおいときます。それと、保証料はいらないんだけど手数料は多めに頂戴しますっていうプランも出てます。フラット35なんかは国が保証会社みたいな商品なので、もともと保証料は設定しないで、手数料が借入金額のうん％とかいうプランなんですが、それと似ています。計画書では、この2つの費用を大体40～50万円くらいで組み込みますが、ここはブレる人はとってもブレますので、注意です。逆に言うと、この2つの費用を足した合計金額で住宅ローンのプランを比較することが大事だと思います。金額もまあまあ大きいですから。
登記費用 ですが、これは保証会社の抵当権の設定費用です。司法書士にお願いします。設定金額によって報酬金額がガチッときまっていますので、借入の金額で決まります。まれに、自分で登記したいという方が過去にもいらっしゃいましたが、この登記については、銀行が有資格者でないと書類を渡してくれませんので、ほとんど無理だと思います。実際の金額としては、例えば新築戸建て住宅の場合、最低4種類の登記が発生しますので、できるだけまとめて依頼します。必要書類が共通の場合が多いのでその方が安くなる事が多いからです。物件によって売主が指定するケースもあります。で、金額ですが、これも計画書では4つまとめて35～40万円で設定しています。借入金額のよって変えてます。
印紙代 ですが、売買契約書に貼る分と金銭消費貸借契約書に貼る分です。金消契約に貼る分は融資費用に該当しますね。金消契約にはる分は大体2万円から3万円で収まってます。共働きの方の税金対策で、借入を2つ起こす場合は掛ける2です。
ポイントまとめ
住宅ローンを比較する時に確認するべきポイントとしては、金利は当然ですが手数料と保証料は銀行と保証会社の組み合わせで変わってきますので、合計金額を比較しましょう。また、繰り上げ返済を考えている方については、保証料の割合が高い方が良いと思われます。保証料は借入期間分を一括で支払うので、借入期間が短くなるとその都度、戻ってくるからです。借り換えをする場合も残期間分の保証料は返金されますので、これも同じ考え方です。ちなみにですが、この2つの費用ですが、正確には審査してみないとわかりません。なので、まずは審査してみて比較検討するのもお家探しの無駄を省くいい方法です。気になる方がご相談下さいね。
住宅ローンについては、もう少しお伝えしたことがありますので、第三回もご期待下さい。
ここまで、ありがとうございました。
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