現場見学で良い物件に出会い、重要事項説明書を通じた物件チェックに特に不満も無ければ、いよいよ契約ですね。それでは、売買契約書の記載内容のポイントを確認しましょう。
目次
不動産売買契約書の確認しておきたいポイント
- 契約の当事者の特定
- 契約者と登記簿の名義人は同一か
- 売買の目的物の表示
- 住所や地番に間違い、漏れはないか
- 対象面積と売買代金の決定方法
- 測量の有無、測量による数量の変動があった場合の精算方法
- 境界の明示
- 売主は買主に境界を明示するが、不明な場合その方法
- 代金の支払い方法
- 手付金や残金の金額、支払時期を記載する。
- 手付金と手付解除について
- 一方が契約の履行に着手するまでは買主は手付金を放棄し云々、ややこしくてスペース足りず・・・ でも大事ですよ。（揉めた時は・・・）
- 所有権の移転・引き渡し・登記の時期を明示
- これが書いて無い不動産売買契約書は見たこと無いけど、基本、売買代金の支払いと同時期です。
- 設備・備品等について設備表を作成する
- これは、中古の建物の場合は得に重要です。古い物件だと不明な場合も多いですが、その分価格もお手頃なはず・・
- 公租公課などの精算方法を定める
- お引渡しの日をもって日割り精算しますが、起算日は九州の場合4月1日が多いです。
- 危険負担について明記する
- 契約から引き渡しまで、ある程度の期間を設ける不動産契約はその期間中に物件に毀損が生じた場合に売主・買主どちらの負担にするか決めることができます。一般的には売主が負担しますね。
- 契約違反による解除について定める
- これも大事ですよ 揉めた時は・・・スペース上今回は割愛しますが、契約する時は必ず理解の上、確認しましょう。
- 反社会的勢力排除条項を設ける
- 簡単に言うと、反社会勢力の方は契約できません。
- ローン特約を付ける
- 買主が住宅ローンを利用することが明確な場合、住宅ローンの借り入れができない時は白紙解約となり、手付金は買主に返却されます。なので、住宅ローンの仮審査完了している方でないと、ほとんどの場合契約できないという現実があります。
- 瑕疵担保責任について定める
- 民法の改正により、2020年4月から瑕疵担保責任は契約不適合責任となりました。私自身の勉強のため、他に記事を上げますので割愛。 簡単に言うと、買主が契約の目的を達成されなかった場合の取り扱いについて民法は買主の保護を強くした感じ、書いてて意味があまり分からない・・・
- 新居の売買契約に買い替え特約を明示する
- 住居を買換する場合はこの特約をつけますね。 まーこれについては、売主にとっては不利かもしれませんが、ケースバイケースなので、知りたい方はコメントよろしくです。
いあ、結構いっぱいありましたね。 契約当日にこれだけ説明されると戸惑うと思いますが、ほとんど全部、重要事項説明書に明記されます。なぜなら、重要事項説明書には契約書の写しを添付しますので・・・
だから、重要事項説明書は大事なのです。
ちなみにですが、重要事項説明書の説明ですが、私が質問を受けながら丁寧に説明すると3時間くらいかかりますので、ちゃんとお時間とって下さいね。
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